Financiamento imobiliário

SAC x Price: Qual é o Melhor Sistema de Amortização para Financiamento Imobiliário?

Por Alessandro Gonçalves Apolinario · Atualizado em: Julho de 2026 · Conteúdo educacional

Entenda SAC e Price, compare parcelas, juros totais e saldo devedor — com exemplos, tabelas e simulador para escolher o sistema ideal.

Para aprofundar o tema, consulte também guia de financiamento imobiliário, Como Funciona a Amortização e Vale a Pena Amortizar — conteúdos complementares com simulações e exemplos práticos.

Tempo de leitura: 19 min

Introdução

Ao simular um financiamento imobiliário, além da taxa de juros e do prazo, você precisa escolher o sistema de amortização: SAC ou Price. Essa decisão — feita uma única vez no contrato — pode alterar o total de juros pagos em dezenas ou centenas de milhares de reais ao longo de 20 ou 30 anos.

O sistema de amortização define como cada parcela se divide entre abater a dívida (amortização) e pagar o banco (juros). SAC e Price usam a mesma taxa, o mesmo prazo e o mesmo valor financiado — mas a curva de parcelas e o custo total divergem significativamente.

Neste guia pilar você vai aprender o que é cada tabela, ver exemplos numéricos completos com R$ 300 mil financiados, comparar perfis de investidor e usar simuladores para decidir com dados — não só pela parcela do primeiro mês.

Por Equipe Simulador De Renda · Conteúdo educacional · Exemplos ilustrativos a 9,5% a.a. — taxa real, CET e indexadores variam por banco e contrato.

Referência do site sobre SAC x Price — complementa o Guia Completo de Financiamento Imobiliário e integra os simuladores de Financiamento e Amortização. Conceitos alinhados às normas do mercado de crédito imobiliário regulado pelo Banco Central do Brasil e pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), e às práticas comerciais de instituições como a Caixa Econômica Federal — sempre explicados aqui com linguagem própria, sem reproduzir textos oficiais.

O que você vai encontrar neste artigo:

• Definição clara de amortização, saldo devedor e parcela
• Funcionamento passo a passo da Tabela SAC e da Tabela Price
• Exemplo numérico completo com R$ 300.000 financiados em 360 meses
• Tabela comparativa SAC x Price e simulações para imóveis de R$ 300.000, R$ 500.000 e R$ 800.000
• Perfis de tomador, erros comuns, checklist e cerca de 20 perguntas frequentes

O que é amortização?

Amortização é a parte do pagamento que reduz o saldo devedor — o quanto você ainda deve ao banco. A outra parte da parcela são os juros, custo pelo empréstimo do dinheiro. Sem amortização, você pagaria juros para sempre sem nunca diminuir a dívida principal.

Imagine um empréstimo como uma garrafa cheia de água: a água é o saldo devedor. Cada mês você despeja um pouco (amortização) e paga também pelo direito de usar a garrafa cheia naquele mês (juros). O sistema SAC e o Price definem quanto você despeja e quanto paga de "aluguel" do dinheiro em cada etapa.

Saldo devedor

Valor que falta quitar. Começa no montante financiado — por exemplo, R$ 300.000 se você deu entrada de 20% em um imóvel de R$ 375.000 — e cai a cada amortização paga. Juros do mês seguinte incidem sobre esse saldo atualizado, o que caracteriza o efeito de juros compostos aplicado ao crédito: quanto maior o saldo e quanto mais tempo passa sem amortizar, mais juros acumulam.

Em contratos indexados ao IPCA ou à TR, o saldo pode ser corrigido periodicamente — o indexador é independente da escolha entre SAC e Price, mas afeta ambos igualmente na base contratual.

Juros

Remuneração do banco pelo risco e pelo custo de captação do recurso. No financiamento habitacional, a taxa de juros nominal anual é convertida em taxa mensal equivalente para calcular cada parcela. A taxa Selic influencia indiretamente o custo do crédito no sistema financeiro, embora seu contrato tenha taxa própria negociada com a instituição.

Parcela

Amortização + juros (+ seguros habitacionais, taxa de administração e outros encargos, conforme contrato). No SAC, a parcela principal muda todo mês porque os juros caem; no Price, a parcela principal (sem seguros) permanece fixa. Seguros e tarifas entram no CET (Custo Efetivo Total), indicador obrigatório que o Banco Central exige que instituições financeiras divulguem ao consumidor para comparar propostas de crédito.

Simular Amortização de Financiamento

Resumo: amortizar = abater dívida; juros = custo do crédito; o sistema de amortização define como essas duas partes se distribuem mês a mês ao longo de 20, 25 ou 30 anos.

O que é a Tabela SAC?

SAC (Sistema de Amortização Constante) divide o principal igualmente por todos os meses. Se financiou R$ 300 mil em 360 meses, amortização mensal = R$ 833,33 — fixa do 1º ao 360º mês.

Parcelas decrescentes: no início juros altos sobre saldo grande; no fim, parcelas leves porque saldo é pequeno.

Origem e uso no Brasil

O SAC foi adotado como padrão em muitos programas habitacionais e é oferecido pela Caixa e por bancos privados. Sua lógica é intuitiva para quem quer "matar" a dívida mais rápido: cada mês você abate exatamente a mesma fatia do principal. Instituições reguladas pelo Banco Central podem oferecer SAC em linhas do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e crédito imobiliário em geral.

Quando a SAC faz sentido na prática

Quando sua renda comporta a primeira parcela com folga, quando você pretende usar FGTS ou recursos extras para amortizar cedo, ou quando o objetivo é minimizar o custo total mesmo que o começo seja mais pesado. Profissionais com renda crescente também se beneficiam: parcelas que caem ao longo do tempo liberam margem para investir ou para outros objetivos.

O que é a Tabela Price?

Price (Sistema Francês de Amortização) calcula uma parcela fixa via fórmula de anuidade. No início, quase tudo é juros; amortização é mínima. Com o tempo, amortização cresce e juros caem — mas parcela nominal permanece igual.

Por que parcelas fixas atraem tomadores

Orçamento doméstico simplifica-se: você sabe que, descontando seguros, pagará o mesmo valor nominal por décadas. Isso facilita planejamento familiar, aprovação interna do casal e comparação com aluguel. O trade-off é claro: previsibilidade no fluxo de caixa em troca de juros totais geralmente maiores.

Price e o "efeito bola de neve invertido"

Nos primeiros anos, a parcela Price é composta majoritariamente por juros — o saldo devedor desce devagar. Só depois de vários anos a amortização passa a representar fatia relevante. Quem olha extrato no 5º ano pode se frustrar ao ver que ainda deve quase tanto quanto no início, se não amortizou extras.

Como funciona a SAC?

Exemplo: R$ 300.000 financiados, 360 meses, taxa 9,5% a.a.

1ª parcela: 3.110,79. Última: 839,66. Total pago: R$ 711.082 (juros: R$ 411.082).

Resumo: amortização fixa 833,33/mês; juros e parcela caem com o saldo.

Leitura linha a linha da tabela SAC

No mês 1, juros incidem sobre R$ 300.000 inteiros — daí a parcela mais alta. No mês 6, o saldo já caiu cerca de R$ 4.167 só pela amortização constante; juros do mês 6 são menores que os do mês 1. Nos últimos meses, quase toda a parcela é amortização pura, com juros simbólicos sobre saldo residual.

Evolução do saldo: após 5 anos (60 meses), saldo ≈ R$ 250.000; após 15 anos, ≈ R$ 150.000; após 20 anos, ≈ R$ 100.000. A curva de queda é quase linear porque a amortização mensal é constante.

Como funciona a Price?

Mesmo exemplo: R$ 300.000, 360 meses, 9,5% a.a.

Parcela fixa: 2.437,62 do mês 1 ao 360. Total pago: R$ 877.543 — juros: R$ 577.543.

No mês 1: juros ≈ 2.277,46, amortização ≈ 160,16 — ou seja, 93% da parcela inicial são juros. No mês 360: juros ≈ 18,37, amortização ≈ 2.419,25.

Comparado ao SAC: Price parcela inicial 673,17 menor; juros totais R$ 166.462 maiores neste cenário. Saldo após 10 anos no Price: R$ 268.814 vs SAC R$ 200.000 — Price mantém dívida maior por mais tempo.

Comparação direta no mesmo mês

No mês 60, SAC parcela 2.737,54 vs Price 2.437,62 — neste ponto a SAC ainda pode ser maior ou já ter cruzado para menor, dependendo da taxa. No mês 180, SAC 1.978,39 vs Price 2.437,62. A "virada" em que SAC fica permanentemente mais barato que Price ocorre quando a parcela decrescente do SAC iguala a parcela fixa do Price; depois disso, SAC economiza mês a mês até o fim.

SAC x Price

Qual paga menos juros?

Com mesma taxa, prazo e principal, SAC quase sempre paga menos juros totais porque amortiza o principal mais rápido — saldo cai, base de juros diminui.

Neste exemplo: SAC R$ 411.082 vs Price R$ 577.543 — economia R$ 166.462 (28,8% dos juros Price).

Exceções práticas: CET diferente entre propostas SAC e Price de bancos distintos; seguros mais caros em um produto; indexador distinto. Compare CET, não só sistema. Reguladores como Banco Central exigem divulgação do CET ao consumidor.

Situações em que a diferença de juros pode variar

Se você amortiza agressivamente nos primeiros anos, a vantagem relativa do SAC pode diminuir porque ambos sistemas se beneficiam da quitação antecipada. Se o contrato Price tiver taxa negociada mais baixa que o SAC ofertado, o Price pode, excepcionalmente, custar menos no total — raro, mas possível na prática comercial. Contratos com prazo menor (120 ou 180 meses) mantêm a lógica SAC < Price em juros totais na maioria dos casos, com valores absolutos menores.

Para comparar custo real, use sempre o CET anualizado. O simulador deste site foca em principal, taxa e prazo; na hora da proposta bancária, exija CET incluindo todos os encargos obrigatórios.

Qual possui parcelas menores?

Price vence no início: parcela fixa 2.437,62 vs SAC 3.110,79 — diferença 673,17/mês no 1º mês.

SAC vence no final: última parcela SAC 839,66 vs Price 2.437,62.

SAC ou Price: qual escolher?

Não existe resposta única — depende de renda, horizonte, plano de amortizar e tolerância a risco de atraso.

Perfil 1: parcelas menores no início

Renda apertada nos primeiros anos (família jovem, outros empréstimos). Price oferece parcela inicial menor — facilita aprovação e fluxo de caixa. Aceite juros totais maiores se não amortizar agressivamente.

Perfil 2: pagar menos juros

Renda comporta parcela SAC inicial. SAC minimiza custo total — ideal para quem não pretende quitar cedo, mas aguenta começo mais pesado.

Perfil 3: amortizar frequentemente

FGTS anual, 13º ou bônus aplicados na amortização. SAC já amortiza rápido; Price + amortizações extras recupera parte da diferença de juros. Simule modos no Simulador de Amortização.

Perfil 4: quitar antes do prazo

Plano claro de quitação em 10–15 anos. SAC costuma ser mais eficiente; amortizações extras em qualquer sistema aceleram. Compare saldo devedor remanescente se vender imóvel antes.

Matriz rápida de decisão

Como a amortização influencia cada sistema?

Amortização extra de R$ 30.000 no início do contrato (R$ 300.000, 9,5% a.a., reduzir prazo):

• SAC: prazo cai de 360 para 244 meses; economia de juros ≈ R$ 255.121
• Price: prazo cai de 360 para 244 meses; economia ≈ R$ 255.121

Reduzir parcela (modo alternativo) alivia orçamento sem encurtar prazo tanto — leia Amortizar Prazo ou Parcela: Qual é Melhor? e Vale a Pena Amortizar Financiamento?.

Por que amortizar cedo vale mais

Juros futuros incidem sobre saldo remanescente. Quanto antes você reduz o saldo, menos meses pagará juros sobre aquele montante. Em SAC, amortização extra acelera queda já rápida; em Price, compensa especialmente nos primeiros 10 anos, quando a amortização natural da tabela é baixa. Use também o simulador de Juros Compostos para entender como pequenas reduções de saldo hoje evitam cascata de juros amanhã.

FGTS na amortização

Trabalhadores com FGTS podem usar o saldo, respeitando regras do SFH, para amortizar ou abater parcelas. O impacto é similar em ambos sistemas, mas o saldo Price costuma ser maior no mesmo mês — logo, o FGTS "compra" mais meses de redução de prazo em termos relativos quando aplicado cedo. Consulte regras atualizadas na Caixa ou no seu banco; condições podem variar por linha de crédito.

Simular Amortização

Simulações comparativas

Entrada 20%, financiado 80%, 360 meses, 9,5% a.a. — exemplos ilustrativos:

Imóvel R$ 800.000: diferença de juros SAC vs Price ≈ R$ 355.116 neste cenário ilustrativo — escala quase linearmente com o valor financiado quando taxa e prazo são iguais. Veja também Financiamento R$ 300 Mil e Financiamento R$ 500 Mil.

Como ler a tabela de simulações

A coluna "1ª parc. SAC" mostra o choque inicial no orçamento — frequentemente o gargalo de aprovação. "Parc. Price" indica o piso mensal nominal do principal. "Total SAC" e "Total Price" incluem principal + juros do exemplo, sem seguros. Compare sempre pares SAC/Price na mesma linha de imóvel para isolar o efeito do sistema.

Simular Financiamento

Vantagens e desvantagens

Principais erros

Escolher só pela parcela inicial

Price parece barato no mês 1; juros totais podem surpreender 20 anos depois. Olhe total pago e CET.

Ignorar CET

Proposta SAC de banco A pode perder para Price de banco B se CET for menor.

Não amortizar

Em ambos sistemas, amortização extra é ferramenta poderosa — especialmente nos primeiros 10 anos.

Não simular cenários

Planilha genérica da internet pode usar taxa errada. Use simulador com taxa equivalente mensal correta.

Não comparar bancos

Mesmo sistema, taxas e CETs distintos — Caixa, Itaú, Bradesco, Santander e cooperativas de crédito. Portabilidade de financiamento habitacional existe, mas envolve custos e análise de crédito; melhor acertar na origem.

Confundir indexador com sistema

IPCA + juros fixos, TR + spread, taxa fixa pura — são escolhas independentes de SAC ou Price. Você pode ter SAC indexado ao IPCA ou Price com taxa fixa; compare combinações completas.

Desconsiderar renda futura

Price assume renda estável por 30 anos. Se você espera forte crescimento salarial, SAC pode ficar confortável depois dos primeiros anos. Se espera instabilidade, parcela fixa Price pode ser red de segurança — desde que o CET total seja aceitável.

Principais dúvidas

Como este conteúdo foi elaborado

Material produzido pela Equipe Simulador De Renda a partir de normas, comunicados e estatísticas de instituições como BCB, Receita Federal, B3, ANBIMA, Tesouro Nacional e IBGE, sem reproduzir textos oficiais na íntegra.

Os cenários numéricos ilustram conceitos e empregam o motor de simulação do portal — substitua sempre pelos seus dados reais nas calculadoras.

Este artigo não substitui consultoria fiscal, contábil, jurídica ou de investimentos.

Por Equipe Simulador De Renda · Conteúdo educacional · Última revisão editorial: Junho de 2026

Referências

Fontes oficiais e institucionais para aprofundamento (links externos; conteúdo interpretado pelo site, sem reprodução de textos):

• Banco Central — Sistema Financeiro da Habitação — Regulação de crédito imobiliário.
• Caixa Econômica Federal — Financiamento habitacional SAC e Price.
• ANBIMA — Renda fixa e crédito — Referências de mercado e juros.

Conclusão

SAC e Price não são "certo" ou "errado" — são mecanismos distintos de dividir o mesmo empréstimo. SAC tende a custar menos juros; Price tende a aliviar o início. A escolha inteligente combina simulação, CET, perfil de renda e plano de amortização.

Antes de assinar, rode os dois cenários no Simulador de Financiamento Imobiliário, teste amortizações no Simulador de Amortização e aprofunde no Guia Completo de Financiamento, Selic e IPCA se contrato for indexado.

Entender ambos os sistemas coloca você em posição de negociar — e de economizar. A diferença entre SAC e Price no exemplo de R$ 300 mil foi R$ 166.462 em juros; no seu financiamento real, simule para descobrir o seu número. Disciplina de amortizar transforma qualquer sistema em caminho mais curto para a quitação.

Comparar SAC e Price